Intershop Holding AG

Geschäftsbericht
2018

Übersicht

Intershop Holding AG – Geschäftsbericht 2018 auf einen Blick

Portfolio nach Nutzungsart
(in CHF)

Eigenkapitalrendite
(in Prozent)

Reingewinn
(in CHF Mio)

Nettorendite und Leerstandsquote
(in Prozent)

Kennzahlen

Kennzahlen Intershop-Gruppe

2018 2017
FINANZEN
Nettoliegenschaftsertrag Mio. CHF 78.2 79.3
Erfolg aus Verkauf Mio. CHF 82.0 9.9
Bewertungsveränderungen Mio. CHF 16.2 4.2
Betriebsergebnis (EBIT) Mio. CHF 166.7 84.8
Unternehmensergebnis vor Steuern (EBT) Mio. CHF 154.4 74.9
Reingewinn Mio. CHF 119.6 63.5
Geldfluss aus Geschäftstätigkeit Mio. CHF 23.1 50.1
Investitionen in Immobilien Mio. CHF 37.1 17.4
Bilanzsumme Mio. CHF 1'454.5 1'413.0
Immobilien Mio. CHF 1'302.7 1'362.9
Finanzverbindlichkeiten Mio. CHF 589.0 607.0
Eigenkapital Mio. CHF 690.1 619.2
Eigenkapitalrendite 1) 19.3% 10.7%
Eigenkapitalrendite exkl. Bewertungsveränderungen1) 5) 17.3% 10.2%
PORTFOLIO
Anzahl Renditeliegenschaften 43 47
Anzahl Entwicklungsliegenschaften 6) 11 9
Vermietbare Fläche in m2 578'127 585'141
Bruttorendite 2) 3) 6.3% 6.3%
Nettorendite 2) 4) 5.4% 5.4%
Leerstandsquote 2) 9.8% 11.0%
PERSONAL
Anzahl Mitarbeiter/-innen 70 68
AKTIE
Reingewinn pro Aktie CHF 59.84 31.76
Reingewinn pro Aktie exkl. Bewertungsveränderungen 5) CHF 53.60 30.16
Eigenkapital pro Aktie (Net Asset Value, NAV) CHF 347.69 309.93
Börsenkurs am Bilanzstichtag CHF 488.00 487.00
Dividende pro Aktie 7) CHF 22.00 22.00
1)    Bezogen auf das durchschnittliche Eigenkapital der Berichtsperiode
2)    Angaben beziehen sich auf Renditeliegenschaften am Bilanzstichtag
3)    Effektiver Jahres-Bruttomietertrag im Verhältnis zum Marktwert am Bilanzstichtag
4)    Effektiver Jahres-Bruttomietertrag abzüglich aller direkt zuordenbaren Liegenschaftsaufwendungen (exkl. Zinsen) im Verhältnis zum Marktwert am Bilanzstichtag
5)    Ohne Berücksichtigung von Bewertungsveränderungen und der sich daraus ergebenden latenten Steuern
6)    Inklusive Promotionsliegenschaften
7)    2018: Antrag des Verwaltungsrats

Aktionärsbrief

Aktionärsbrief

Sehr geehrte Aktionäre, geschätzte Geschäftspartner und Mitarbeiter

Es ist uns eine grosse Freude, Sie über ein herausragendes Resultat informieren zu können:

  • Der Reingewinn der Gruppe erreichte CHF 119.6 Mio. respektive CHF 59.84 pro Aktie, was einer Eigenkapitalrendite von 19.3% entspricht. Damit liegt der Reingewinn fast 90% über dem bereits sehr guten Vorjahresergebnis.
  • Das Eigenkapital stieg auf CHF 690 Mio. an und beträgt nun CHF 348 pro Aktie.
  • Die Rentabilität der Renditeliegenschaften blieb mit einer Nettorendite von 5.4% hoch.
  • Die Leerstandsquote der Renditeliegenschaften reduzierte sich auf 9.8%.
  • Die Gesamtperformance der Intershop-Aktie war in einem schwierigen Börsenjahr positiv und erreichte 4.7%.
  • Der Verwaltungsrat beantragt der Generalversammlung eine Dividende von CHF 22. Dies entspricht auf Basis des Aktienkurses Ende des Berichtsjahres von CHF 488 einer Ausschüttungsrendite von 4.5%.

Die von Intershop verfolgte Strategie hat sich erneut bewährt und wird beibehalten. Sie sieht vor, in der Schweiz Liegenschaften mit Mehrwertpotenzial zu erwerben, dieses Potenzial zu erschliessen und mittel- bis langfristig durch Verkauf zu realisieren. Das Ziel ist die Erarbeitung einer nachhaltig überdurchschnittlichen Eigenkapitalrendite. Für das Berichtsjahr ergaben sich daraus abgeleitet unverändert folgende operative Ziele:

  1. Akquisition neuer Objekte mit Mehrwertpotenzial
  2. Reduktion der Leerstandsquote
  3. Realisation erarbeiteter Mehrwerte durch Verkauf entwickelter Liegenschaften

Intershop prüfte im Berichtsjahr erneut eine Vielzahl von Angeboten. Allerdings entsprach lediglich ein kleineres gewerbliches Areal in Wohlen den Anforderungen und wurde erworben. Die Schwerpunkte der operativen Tätigkeit lagen damit erneut im Leerstandsabbau, eigenen Entwicklungsprojekten und der Realisierung von Mehrwerten durch Verkauf. Die Leerstandsquote der Renditeliegenschaften reduzierte sich in einem anspruchsvollen Vermietungsumfeld um 1.2 Prozentpunkte auf 9.8%. Im Frühjahr wurden das Promotionsprojekt «eden7» fertiggestellt und die Stockwerkeinheiten übergeben. Hieraus resultierte ein Gewinn von annähernd CHF 12 Mio. Per Ende des zweiten Semesters veräusserte Intershop zwei entwickelte Core-Immobilien mit einem Gewinn von deutlich über CHF 60 Mio., was den hervorragenden Abschluss massgeblich beeinflusst hat. Diese Objekte wurden von Intershop weitgehend leerstehend erworben, umfassend saniert und langfristig vermietet. Sie entsprachen somit den Anlagekriterien vieler institutioneller Investoren.

Bedingt durch die im Jahr 2017 vorgenommenen Verkäufe bildeten sich die Mieterträge der Renditeliegenschaften im Berichtsjahr um rund 1% zurück. Ebenfalls rückläufig waren die Erträge der Entwicklungsliegenschaften, was im Hinblick auf die geplanten Umnutzungen aber beabsichtigt ist. Dank unverändert strikter Kostenkontrolle reduzierten sich die Liegenschaftsaufwendungen leicht überproportional um 1.6%. Im Branchenvergleich bewegt sich das Verhältnis des Liegenschaftsaufwands zum Liegenschaftsertrag mit 11% nach wie vor auf sehr tiefem Niveau. Die Brutto- sowie die Nettorendite des Renditeportfolios betragen weiterhin attraktive 6.3% respektive 5.4%. Aus der Neubewertung des Portfolios durch KPMG resultierte eine Aufwertung von CHF 16.2 Mio. respektive 1.3%. Da Entwicklungsprojekte erst beim Vorliegen einer rechtsgültigen Baubewilligung in der Bewertung berücksichtigt werden können, wurde das Bewertungsresultat um CHF 3.7 Mio. negativ beeinflusst.

Der Zinsaufwand hat sich um 9% zurückgebildet. Der Zusatzaufwand in Folge des Negativzinses betrug erneut mehr als CHF 1 Mio. Im Gegensatz zum Vorjahr resultierten im Berichtsjahr keine wesentlichen Finanzerträge. Der deutliche Anstieg der Ertragssteuern ist auf die hohen Verkaufsgewinne zurückzuführen, welche der Grundstückgewinnsteuer unterliegen. Ferner konnte im Vorjahr von der Auflösung latenter Steuern im Zusammenhang mit der Steuersatzreduktion im Kanton Waadt profitiert werden. Unter dem Strich resultierte ein ausserordentlich hoher Reingewinn von knapp CHF 120 Mio., der 88% über dem Vorjahreswert liegt.

Das Eigenkapital der Gruppe beträgt per Ende der Berichtsperiode CHF 690 Mio. und liegt damit, trotz der Dividendenzahlung von CHF 44 Mio., 11% über dem Stand von Ende 2017. Das anteilige Eigenkapital je Aktie (NAV) beträgt CHF 348.

Geschäftsverlauf 

Die globale Konjunktur entwickelte sich zu Beginn des Geschäftsjahres erfreulich, im Verlauf des Jahres mehrten sich aber Anzeichen einer wirtschaftlichen Abkühlung. In Kombination mit geopolitischen Unsicherheiten führte dies zu einer deutlichen Verunsicherung der Investoren. Die US-Notenbank (FED) hat den Leitzins bereits in mehreren Schritten erhöht und begann im Berichtsjahr auch mit dem Abbau des riesigen Anleihebestands. Die Europäische Zentralbank (EZB) ihrerseits hat per Ende 2018 den Nettoankauf von Anleihen gestoppt, sodass erstmals seit vielen Jahren weltweit kein neues Zentralbankgeld geschaffen wird. Die EZB beliess den Zinssatz jedoch vorerst auf 0%, weshalb die Schweizerische Nationalbank, die sich offenbar primär an der EZB orientiert, die Negativzinsen beibehalten hat. Das äusserst tiefe Zinsniveau beeinflusste den Immobilienmarkt auch im Berichtsjahr stark. Unverändert suchten insbesondere institutionelle Anleger Investitionsmöglichkeiten mit berechenbaren Cashflows und geringer Volatilität. Da Anleihen im Hinblick auf mögliche Zinserhöhungen wenig attraktiv erschienen, stieg die Nachfrage nach vermeintlich sicheren Immobilienanlagen – insbesondere nach langfristig vermieteten Core-Immobilien – an. Infolgedessen sanken die Renditen weiter. Intershop nutzte diese Situation und veräusserte zwei grössere, fertig entwickelte Objekte. Der Verkauf einer weiteren Liegenschaft wurde im Berichtsjahr beurkundet; das Objekt wurde jedoch erst nach Abschluss der Sanierung Ende Januar 2019 an den Erwerber übertragen. Die Akquisition neuer Objekte erwies sich dagegen erneut als schwierig. Lediglich eines der angebotenen Objekte entsprach den internen Kriterien. Nebst den Verkäufen konzentrierte sich Intershop deshalb auf Projektentwicklungen im eigenen Portfolio.

Bauten und Entwicklungsprojekte kommen voran
Das letzte Promotionsprojekt auf dem «Giesshübelareal» in Zürich beinhaltete die Erstellung von 17 Eigentumswohnungen und drei Ateliers. Die Stockwerkeinheiten «eden7» wurden zu Beginn des zweiten Quartals 2018 den Erwerbern übergeben. Zusammen mit den Erträgen aus den veräusserten Parkplätzen ergab sich ein sehr erfreulicher Gewinn von CHF 12 Mio. Anfang November hat der Stadtrat von Wädenswil den eingereichten Gestaltungsplan «AuPark» befürwortend an den Gemeinderat überwiesen, womit ein weiterer Meilenstein dieses Umnutzungsprojekts erreicht worden ist. Kurz vor Ende des Jahres erhielt Intershop die Baubewilligung zur Erstellung von 30 Eigentumswohnungen an der Gellertstrasse in Basel. Die Baubewilligung zur Verdichtung der Hochhäuser «Albanteich-Promenade» in Basel stand Ende 2018 noch aus. An den Planungen für die Umnutzung der Immobilie an der Römerstrasse in Baden und die Sanierung und Aufstockung des Gebäudes Rue de Lausanne 42+44 in Genf wurde intensiv weitergearbeitet.

Vermietung gewerblicher Flächen profitiert von der Entwicklung der Realwirtschaft
Die Vermietung gewerblicher Flächen verblieb anspruchsvoll, wobei die positive wirtschaftliche Entwicklung Einfluss auf den Arbeitsmarkt und somit auf den Büromarkt hatte. Das Flächenangebot hat sich etwas reduziert, wodurch auch der Druck auf die Mietpreise nachliess. Während die Mietpreise im Detailhandel weiterhin eher nach unten tendierten, entwickelten sie sich für Gewerbe- und Industrieflächen erfreulicher. In diesem Segment ist nur ein beschränktes Angebot vorhanden. Einen deutlichen Anstieg der bisher tiefen Leerstandsquote verzeichnet der Wohnungsmarkt. Es wird zu viel und oft auch an falschen Standorten gebaut. Während mit Ausnahme des Hochpreissegments der Leerstand in grösseren Städten nach wie vor gering ist, müssen Investoren von Grossüberbauungen an peripheren Lagen mangels ausreichender Nachfrage inzwischen zu immer kreativeren Vermietungsanreizen greifen. Der Rückgang der Leerstandsquote auf 9.8% ist in diesem Umfeld zufriedenstellend. Unter Ausschluss der erwähnten beiden Verkäufe würde die Leerstandsquote um 0.4 Prozentpunkte geringer ausfallen.

Auf der politischen Ebene ist das Risiko einer Verschärfung der Bewilligungspflicht beim Erwerb von Immobilien durch Ausländer (Lex Koller) weggefallen. Der Bundesrat verzichtete aufgrund des klaren Resultats aus der Vernehmlassung auf eine Revision des Gesetzes. Der als Folge der abgelehnten Unternehmenssteuerreform III ausgearbeiteten «Steuervorlage 2017» (STAF) wurde in der Herbstsession von beiden Räten zugestimmt. Im Mai 2019 wird das Volk darüber abstimmen können. Zur Sicherstellung der Wettbewerbsfähigkeit des Wirtschaftsplatzes Schweiz ist es unabdingbar, dass wieder Rechtssicherheit herrscht und ansässigen Steuerzahlern sowie potenziellen Zuzügern ein verlässliches, attraktives Steuerumfeld geboten wird. Entsprechend ist die Annahme auch für die Immobilienwirtschaft von grosser Bedeutung. Am 10. Februar 2019 hat das Volk ferner die «Zersiedelungsinitiative» abgelehnt, welche durch die Verknappung des Bodens zu einem Anstieg der Miet- und Bodenpreise geführt hätte.

Generalversammlung, Verwaltungsrat und Aktionariat

 An der ordentlichen Generalversammlung 2018 wurden Dieter Marmet und Charles Stettler für ein weiteres Jahr als Verwaltungsräte bestätigt und ersterer wiederum zum Präsidenten bestimmt. Neu in den Verwaltungsrat gewählt wurde Ernst Schaufelberger. Bestürzt musste die Gesellschaft am 1. Oktober 2018 vom Ableben des langjährigen Verwaltungsratsmitglieds Charles Stettler Kenntnis nehmen. Seit 2011 hatte er mit grosser Erfahrung und fundiertem Wissen den Erfolg der Gruppe mitgeprägt. Der Verwaltungsrat schlägt der nächsten Generalversammlung Kurt Ritz als Nachfolger vor.

Per Bilanzstichtag hatte Intershop 1‘042 eingetragene Aktionäre. Kein Aktionär hat in der Berichtsperiode einen offenlegungspflichtigen Schwellenwert über- oder unterschritten.

Aktienrückkauf zwecks Kapitalherabsetzung

Das ausserordentlich gute Ergebnis hat zu einer weiteren Erhöhung der bereits komfortablen Eigenkapitalausstattung geführt. Da im aktuellen Zinsumfeld attraktive Akquisitionen wenig wahrscheinlich sind, hat der Verwaltungsrat beschlossen, bis maximal 5% der ausstehenden Aktien, das heisst 100’000 Namenaktien mittels eines Festpreisangebots zurückzukaufen und der Generalversammlung deren Vernichtung zu beantragen. Nach dem Rückkauf in der Höhe von maximal CHF 51.5 Mio. reduziert sich die jährliche Dividendensumme um bis zu CHF 2.2 Mio.

Ausblick

Für das laufende Jahr ist Intershop zuversichtlich, auch wenn sich der Reingewinn nach dem herausragenden Resultat 2018 wieder «normalisieren» wird. Bedingt durch die Verkäufe und der gewollten Entmietung mehrerer Entwicklungsliegenschaften erwartet Intershop im laufenden Jahr einen Rückgang der Mieterträge in der Grössenordnung von 10%. Ein vorrangiger Schwerpunkt der operativen Tätigkeit bleibt deshalb die Vermarktung der Leerstände. Auf Jahressicht erwartet Intershop bei den Renditeliegenschaften eine Leerstandsquote in der heutigen Grössenordnung.

Im aktuellen Jahr wird kein Promotionsprojekt fertiggestellt werden. Intershop verfolgt den Transaktionsmarkt weiterhin eng und wird attraktive Gelegenheiten sowohl in der Akquisition als auch im Verkauf wahrnehmen. Ende Januar 2019 wurde der im Berichtsjahr beurkundete Verkauf des früheren Hauptsitzes der Gesellschaft in Winterthur abgewickelt.

Im Bestreben um grösstmögliche Kundennähe werden seit Anfang 2019 zwei weitere Liegenschaften selbst verwaltet. Dazu wurde das Facility Management bei einem grösseren Areal selber übernommen. Die höheren Kosten werden durch zusätzliche Erträge oder Einsparungen von Verwaltungshonoraren kompensiert. Die am 14. Februar fällige Anleihe über CHF 125 Mio. wurde zurückbezahlt, wodurch sich die Finanzierungskosten im laufenden Jahr etwas reduzieren werden. Das negative Zinsumfeld wird voraussichtlich auch das Zinsergebnis 2019 spürbar beeinflussen. Die Entwicklung der Marktwerte der Liegenschaften und deren Einfluss auf den Abschluss 2019 sind zum heutigen Zeitpunkt nicht abschätzbar. Unverändert erwartet Intershop im Mehrjahresdurchschnitt eine Eigenkapitalrendite von mindestens 8%.

Dank

Werte Aktionärinnen und Aktionäre, für Ihr Vertrauen in Intershop danken wir Ihnen herzlich! Ebenfalls bedanken möchten wir uns bei allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der Intershop- Gruppe, dank derer ausgezeichneten Arbeit der hervorragende Abschluss erst möglich geworden ist.

Dieter MarmetCyrill Schneuwly
Präsident des VerwaltungsratsChief Executive Director
Zürich, 21. Februar 2019

Bilanz

Konsolidierte Bilanz
(in CHF 1'000)

Aktiven

31.12.2018 31.12.2017
Umlaufvermögen
Flüssige Mittel 133'784 46'148
Wertschriften und Festgeldanlagen 8'274 0
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen 750 370
Sonstige kurzfristige Forderungen 6'403 463
Renditeliegenschaften zur Veräusserung 42'486 0
Promotionsliegenschaften 8'823 16'975
Rechnungsabgrenzungen 798 1'498
Total Umlaufvermögen 201'318 65'454
Anlagevermögen
Renditeliegenschaften 1'112'004 1’232'859
Entwicklungsliegenschaften 139'380 113'056
Übrige Sachanlagen 268 172
Immaterielle Anlagen 26 101
Latente Steuerguthaben 138 113
Aktiven aus Personalvorsorgeeinrichtungen 1'330 1'255
Total Anlagevermögen 1’253'146 1’347'556
Total Aktiven 1’454'464 1’413'010

Passiven

31.12.2018 31.12.2017
Kurzfristiges Fremdkapital
Kurzfristige Finanzverbindlichkeiten 160'846 23'850
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 2'493 12'474
Steuerverbindlichkeiten 6'877 7'931
Derivate Finanzinstrumente 335 0
Kurzfristige Rückstellungen 1'836 1'278
Rechnungsabgrenzungen 26'991 25'382
Total kurzfristiges Fremdkapital 199'378 70'915
Langfristiges Fremdkapital
Langfristige Finanzverbindlichkeiten 428'176 583'179
Derivative Finanzinstrumente 12'256 14'875
Latente Steuerverbindlichkeiten 117'190 122'171
Langfristige Rückstellungen 7'396 2'637
Total langfristiges Fremdkapital 565'018 722'862
Total Fremdkapital 764'396 793'777
Eigenkapital
Aktienkapital 20’000 20’000
Kapitalreserven 6’035 6’047
Gewinnreserven 664'033 593'186
Total Eigenkapital 690'068 619'233
Total Passiven 1'454'464 1'413'010

Erfolgsrechnung

Konsolidierte Erfolgsrechnung
(in CHF 1'000)

2018 2017
Liegenschaftsertrag 87'955 89'182
Erfolg aus Verkauf 81'982 9'867
Übriger Erfolg 4'543 4'158
Total betrieblicher Ertrag 174'480 103'207
Liegenschaftsaufwand 9'713 9'872
Personalaufwand 11'441 10'080
Administrativer Aufwand 2'807 2'633
Total betrieblicher Aufwand 23'961 22'585
Bewertungsveränderungen 16'177 4'172
Betriebsergebnis (EBIT) 166'696 84'794
Finanzertrag 144 1'976
Finanzaufwand -12'456 -13'618
Ergebnis aus assoziierter Gesellschaft 0 1'711
Unternehmensergebnis vor Ertragssteuern 154'384 74'863
Ertragssteuern -34'784 –11'356
Reingewinn 119'600 63'507
Es bestehen keine Minderheitsanteile.
Reingewinn pro Aktie (CHF) 59.84 31.76
Reingewinn pro Aktie (verwässert) (CHF) 59.84 31.76

Info

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Sitz der Gesellschaft:
Intershop Holding AG
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Telefax +41 44 544 10 01
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Bei den Angaben auf dieser Website handelt es sich um Auszüge aus dem Geschäftsbericht 2018 der Intershop Holding AG, der vollständig unter Downloads zur Verfügung steht. Rechtliche Relevanz und Verbindlichkeit besitzt ausschliesslich der vollständige Geschäftsbericht 2018.  

56. ordentliche Generalversammlung
Donnerstag, 4. April 2019 
Cigarettenfabrik Eventhalle 268
Sihlquai 268, 8005 Zürich

Berichterstattung
Bilanz-Medienkonferenz am 28. Februar 2019 
Halbjahresbericht 2019 am 29. August 2019

AnlageprodukteValorennummerTicker-SymbolSteuerwert (CHF)
Namenaktie27‘377‘479ISN488.00
1.5% Obligationenanleihe 2014–201923‘483‘367ISH14100.17
1.125% Obligationenanleihe 2015–202327‘577‘643ISH15100.05


Investor Relations

Cyrill Schneuwly
Thomas Kaul

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